015年第一季度，中國GDP同比增長7.0%，經(jīng)濟增速進一步放緩。同期發(fā)布的房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)均不理想，作為經(jīng)濟增長的最大引擎，動力正在下降。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的一些特征值得關(guān)注。

自籌資金成為最大的資金來源

進入21世紀(jì)以來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，可以說是一塊巨大的吸金磁鐵。2014年中國房地產(chǎn)投資為9.5萬億元，同期的GDP是63.6億元，二者比例達到14.9%。

按國家統(tǒng)計局的分類，房地產(chǎn)投資的資金來源主要有國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。在2014年以前，房地產(chǎn)投資的最大資金來源一直是其他資金。房地產(chǎn)信托基金無疑是把社會資金源源不斷引入房地產(chǎn)行業(yè)的最大推手。政府、銀行則扮演了這些信托、基金的親密“掮客”的角色，通過自己的權(quán)利及信譽吸引那些眼紅于房地產(chǎn)財富效應(yīng)的人，使他們不假思索的將錢扔進了房地產(chǎn)行業(yè)。

但是，房地產(chǎn)投資不可能永無止境地創(chuàng)造財富。隨著剛性兌付神話的打破，人們開始意識到房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，利息甚至本金不能償還的案例成了熱門話題。政府時而調(diào)控時而刺激的搖擺政策，逐漸把人們拉回理性。越來越多的投資者開始選擇房地產(chǎn)行業(yè)以外的標(biāo)的。終于在2014年，自籌資金在新世紀(jì)首次超過其他資金，成為了房地產(chǎn)投資的最大資金來源。

房地產(chǎn)投資資金來源

資料來源：國家統(tǒng)計局

房地產(chǎn)投資資金來源構(gòu)成

資料來源：國家統(tǒng)計局

住宅投資占比下降

2015年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元，同比名義增長8.5%，增速比1-2月份回落1.9個百分點。其中，住宅投資11156億元，增長5.9%，增速回落3.2個百分點，占比67%。

與住宅投資的緩慢增長不同，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資仍然保持高速增長，2015年一季度增速分別為20.6%和17.2%。由此來看，住宅投資占比必然會進一步下降。

房地產(chǎn)投資構(gòu)成

資料來源：國家統(tǒng)計局

施工面積增速下滑

2001-2013年，房地產(chǎn)施工面積增速一直保持在10%以上，2014年增速為9.2%，首次降至10%以下。施工面積保持高速增長，說明每年的新開工面積要遠大于竣工面積，事實確實如此。但隨著“拐點論”和“泡沫論”的盛行，新開工面積開始大幅下滑，而竣工面積繼續(xù)小幅變化。未來可以看到的景象是，新開工面積逐漸降到竣工面積之下，二者時增時減，逐漸達到動態(tài)平衡。

2015年1季度，房地產(chǎn)新開工面積下降了18.4%，竣工面積下降了8.2%，二者的差距繼續(xù)縮減。施工面積增速6.8%，繼續(xù)下滑。

房地產(chǎn)施工面積

資料來源：國家統(tǒng)計局

商品房銷售降幅明顯

過去十幾年，中國人熱衷于購買房地產(chǎn)的一大原因是其保值升值的能力最強。而政府扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大原因是其可以快速拉動經(jīng)濟增長，并刺激相關(guān)行業(yè)的大量用工需求。如今，人民和政府的對房地產(chǎn)的熱情都開始減少。

2014年，商品房銷售額同比下降6.3%，而上一次年度下降還是在2008年，當(dāng)時下降了19.5%。

商品房銷售額

資料來源：國家統(tǒng)計局

住宅和辦公樓的銷售額下降主導(dǎo)了商品房銷售額的走勢，但是商業(yè)營業(yè)用房銷售額卻依然保持增長。這與國家大力推進服務(wù)業(yè)發(fā)展不無關(guān)系。餐飲、影院、娛樂中心等商業(yè)營業(yè)用房需求成為房地產(chǎn)行業(yè)中為數(shù)不多的亮點。

商品房銷售額

資料來源：國家統(tǒng)計局

整體來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資和需求正處于高位回調(diào)階段。與2008年不同，現(xiàn)在的回調(diào)不會再有政府的強力刺激，不會再有大量需求的支撐。資金來源縮減，投資放緩，開工下滑以及銷售不暢，這一切都在傳遞著一個信號，房地產(chǎn)已經(jīng)邁入了冬季。